UN NEGOCIO BAJO SOSPECHA. LA COMPRA DE LAS TERMAS DEL FLACO. ¿MALA FE O UNA COMPRA IRRESPONSABLE? SEGUNDA PARTE

dsc01464Por Colaborador

Tal como lo hemos venido informando, hoy damos a conocer la segunda parte de esta noticia que remeció el ambiente sanfernandino, considerando que algunas de  las personas involucradas aspiran a ocupar el sillón alcaldicio y otros seguir ocupando un cupo en la testera del Concejo Municipal de San Fernando.

Hoy entregaremos mas antecedentes sobre esta famosa compra de algunas hectareas de terreno en Termas del Flaco, tema que se ha judicializado por haber titulos con superposicion.

Como simpre avalaremos nuestra investigación con documentos oficiales, y que no son invenciones nuestras, sólo con el afán de que la ciudadania sepa lo que pasa al interior del municipio y saque sus propias conclusiones.

(20 Enero del 2009, respecto a Termas del Flaco). Contraloría dictamina que Municipio de San Fernando “deberá atender el reclamo planteado por la sucesión Bassano Faggiani considerando para ello el resultado de las acciones de fiscalización que se dispongan en relación con las irregularidades”.

(2 de Febrero del 2009, trece días después). En Sesión Secreta del Concejo Municipal de San Fernando, “se aprueba por unanimidad la adquisición del terreno ya establecido” a la Sociedad Las Mulas, en las Termas del Flaco.

El año 2008, la sucesión Bassano Faggiani, propietaria, desde 1971, del título de propiedad de 100 hectáreas donde se emplaza el pueblito de las Termas del Flaco, presentó ante la Controlaría General de la República un reclamo en “contra de la Municipalidad de San Fernando, en síntesis, por no ejercer sus facultades legales tendientes a fiscalizar y regularizar la existencia de construcciones inmobiliarias que carecerían de los permisos de edificación pertinentes y demás autorizaciones legales que las amparen, circunstancia que, a su vez, significaría que los establecimientos comerciales del sector realicen actividades gravadas con patente municipal sin contar con los requisitos exigidos al efecto”. Es un hecho público y notorio, que el interés de la sucesión Bassano ante la Contraloría era definir el marco de ilegalidad de las construcciones, las que se emplazaban en terrenos que consideran propios y que son materia de una larga disputa con la actual ocupante, la Sociedad Las Mulas de Manuel Guzmán Soza, quien demuestra título de propiedad desde 1992.

El Dictamen de Contraloría N° 002797N09, fue emitido el día 20 de Enero del 2009, trece días antes de que el Concejo Municipal en pleno aprobara la solicitud del ex alcalde Juan Paulo Molina, para adquirir una parte del terreno en litigio, que eventualmente se vendería a la inmobiliaria que conformarían los locatarios y comerciantes que ocupan el lugar. Sin embargo, el Concejo Municipal hizo nula mención de las irregularidades constructivas advertidas por la Contraloría, sino que además hizo caso omiso a la razonable duda de que existiera una superposición de títulos tal como es públicamente conocido, al coexistir dos títulos de propiedad tanto de la familia Bassano como de la familia Guzmán. En el Acta de la Primera Sesión Secreta convocada para aprobar la compra del terreno a la Sociedad Las Mulas, en aquel 2 de febrero del 2009, el ex alcalde Molina incluso aseguró que “el terreno que propongo comprar no tiene superposición de títulos”.

Está compraventa del terreno de 4 hectáreas a la Sociedad Las Mulas requería la autorización de los Concejales. Tal como se consigna en el Acta de la Sesión Secreta, sólo un concejal (Urzúa), presentó reparos a la compra del terreno atendido el alto precio del terreno al tratarse suelo agrícola y que no podía valorizarse las construcciones por ser edificaciones irregulares. Respecto a la legalidad de propiedad, ante la consulta de otro concejal. el ex Alcalde Molina aseguró que el Administrador Municipal, abogado Sergio Salazar realizó el estudio de títulos donde “se establece claramente que ese es el sector delimitado”. En otro momento de la sesión el abogado Sergio Salazar (hoy Seremi del Trabajo) reconoció que fue él quien elaboró el borrador de la escritura de compraventa, lo que fue respaldado por Molina cuando reiteró que el estudio de títulos realizado “da cuenta de que este sector no tiene superposición de títulos”.

Como ya es de público conocimiento, la sucesión Bassano presentó un recurso de nulidad de la compra realizada por la Municipalidad, además de presentar en los tribunales de Santiago una solicitud de partición de los bienes quedados al fallecimiento de Leonardo Bassano Faggiani y de su cónyuge Ernestina Rodríguez, entre los que figuran las 65 cuadras (100 hectáreas) que la sociedad conyugal adquirió al Fisco en 1955. Dentro de esas 100 hectáreas se encuentran las 4 hectáreas que el Municipio le pagó a la Sociedad Las Mulas, por la suma de $250 millones. ¿Es creíble la versión del ex alcalde Molina, de que se realizó un estudio que demostraba que no existía superposición de títulos? Si tal estudio se hizo, ¿por qué no se observó la existencia del título de Bassano cuando sólo bastaba pedir un certificado de Dominio Vigente al Conservador de Bienes Raíces? Por último, analizando el propio Dictamen N° 002797N09 de la Contraloría en que ordena al Municipio atender el reclamo de la Sucesión Bassano, tal resolución ¿no fue suficiente para establecer una duda razonable de que existía un problema de títulos?

Este caso sigue su curso en tribunales donde primero debe resolverse la partición de los bienes de la sucesión Bassano que demuestra una heredad que sigue indivisa y con su título de propiedad vigente en el Conservador de Bienes Raíces. Por el momento, los 250 millones gastados por el Municipio luego de 5 años, seguirán en la incertidumbre. Respecto a las otras víctimas de este entuerto, los locatarios y comerciantes de las Termas del Flaco, seguirán a la espera de una solución que no ha llegado en 40 años, con el agravante que el dinero que permitía la solución hoy no se sabe si fue bien gastado.

DOCUMENTOS OFICIALES DE CONTRALORIA GENERAL DE LA REPUBLICA

Contraloría General de la República
División de Coordinación e Información Jurídica
________________________________________

Dictamen 002797N09
Estado Reactivado Nuevo NO Carácter NNN
NumDict 2797 Fecha emisión 20-01-2009
Orígenes MUN

Referencias

Decretos y/o Resoluciones

Abogados
OGV MSEV

Destinatarios
Contralor Regional del General Libertador Bernardo O’ Higgins

Texto
Se pronuncia sobre irregularidades detectadas en el complejo turístico “Termas del Flaco”, respecto: a) construcciones erigidas sin los correspondientes permisos de edificación; b) ejercicio de actividades gravadas con patente municipal sin contar con las autorizaciones respectivas, y c) explotación exclusiva de aguas termales por parte de particular.

Acción
Aplica dictámenes 34326/2004, 61660/2006

Fuentes Legales
dfl 458/75 vivie art/55, dfl 458/75 vivie art/71 inc/3
dfl 458/75 vivie art/133 inc/2, dfl 458/75 vivie art/20
dfl 458/75 vivie art/146, dfl 458/75 vivie art/148, dfl 458/75 vivie art/22
dto 47/92 vivie art/2/2/10, dto 47/92 vivie art/1/2/2
dto 47/92 vivie art/5/2/1, ley 18695 art/3 lt/e, ley 18695 art/24 lt/b
ley 18755 art/46, dl 3063/79 art/23, dl 3063/79 art/26
dl 3063/79 art/58 inc/2, csa art/15, ley 10336 art/6
dto 2385/96 inter, dfl 1/2006 inter, dfl 725/67 salud

Descriptores
obra sin permiso edificación patente mun

Texto completo
N° 2.797 Fecha: 20-I-2009

Se han remitido a esta División los oficios N°s 2.155, de 2007, 1.216 y 1.373, ambos de 2008, todos de la Contraloría Regional del Libertador General Bernardo O’Higgins, a través de los cuales se adjuntan los antecedentes correspondientes a las investigaciones que, desde el año 2003, esa Sede Regional ha practicado en la comuna de San Fernando, en relación con diversas irregularidades vinculadas con el complejo turístico denominado “Termas del Flaco”.

Asimismo, se ha adjuntado la presentación de don René Cáceres Donoso, quien en representación de la sucesión Bassano Faggiani reclama en contra de la Municipalidad de San Fernando, en síntesis, por no ejercer sus facultades legales tendientes a fiscalizar y regularizar la situación de que se trata.

Al respecto cabe señalar que tales irregularidades estarían relacionadas con la existencia de construcciones inmobiliarias que carecerían de los permisos de edificación pertinentes y demás autorizaciones legales que las amparen, circunstancia que, a su vez, significaría que los establecimientos comerciales del sector realicen actividades gravadas con patente municipal sin contar con los requisitos exigidos al efecto.

En ese contexto, la aludida Sede Regional solicita que este Nivel Central le instruya sobre la forma de proceder ante la situación reseñada, considerando que se ven afectados ámbitos de competencia de distintos organismos de la Administración del Estado.

Para un claro entendimiento de la situación, a continuación se analizarán cada uno de los aspectos planteados.

1.- Construcciones erigidas sin los correspondientes permisos de edificación.

Sobre el particular, cabe anotar que, según lo informado por la Dirección de Obras de la Municipalidad de San Fernando, mediante oficio N° 91, de 2007 -dirigido a la Secretaría Regional Ministerial de la Vivienda y Urbanismo-, no ha otorgado permisos de urbanización ni de edificación respecto de los inmuebles ubicados en el sector Termas del Flaco, toda vez que si bien se encuentran en tramitación 51 expedientes, éstos no cuentan con los requisitos legales necesarios para su aprobación.

Entre las observaciones que se han formulado a los correspondientes proyectos, según expresa el municipio, se encuentran: la falta de la declaración simple del propietario del inmueble de ser dueño del mismo; inexistencia de proyectos de agua potable y alcantarillado; ausencia de las autorizaciones que el Servicio Agrícola Ganadero y la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura correspondiente deben dar en conformidad con lo dispuesto en el artículo 55 del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ley General de Urbanismo y Construcciones, relativos al cambio de uso de suelo y a la subdivisión y urbanización de los correspondientes terrenos, y la falta de acreditación de los grados mínimos de urbanización exigidos por el artículo 2.2.10. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, aprobada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.

En relación con la falta de acreditación del dominio de los predios de que se trata, es del caso hacer presente que el inciso segundo del artículo 1.2.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones establece -para efectos de la aprobación de anteproyectos y proyectos- que para acreditar la calidad de propietario bastará que éste presente una declaración jurada en que, bajo su exclusiva responsabilidad e individualizándose con su nombre y cédula de identidad o Rol Único Tributario, declare ser titular del dominio del predio en que se emplazará el proyecto, indicando su dirección, su rol de avalúo y la foja, número y el año de su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

El inciso final de la misma norma añade que no corresponderá al Director de Obras Municipales ni al revisor independiente ni al revisor de proyecto de cálculo estructural estudiar los títulos de dominio de la propiedad.

En este contexto, la Dirección de Obras Municipales de San Fernando debe exigir que se acompañen las referidas declaraciones juradas, sin que pueda negarse a otorgar los permisos correspondientes en base a cuestionamientos relativos a la veracidad de lo expresado en ellas, sin perjuicio de las responsabilidades que a los declarantes les pueda asistir con posterioridad en relación con la materia.

Cabe agregar que cualquier divergencia en cuanto a la titularidad del dominio de los inmuebles de que se trate, constituye un asunto de carácter litigioso que corresponde conocer y resolver a los Tribunales Ordinarios de Justicia, sin que el municipio pueda pronunciarse sobre el particular.

En cuanto al resto de las irregularidades relacionadas con las edificaciones de que se trata, la municipalidad debe exigir que también sean corregidas, en cumplimiento de la función privativa que le confieren los artículos 3°, letra e), y 24 de la ley N° 18.695, Orgánica Constitucional de Municipalidades, consistente en aplicar las disposiciones sobre urbanización y construcción que sean pertinentes.

Específicamente, y en lo que interesa, corresponde que el municipio exija a los interesados la acreditación de las respectivas autorizaciones relativas a la subdivisión y urbanización y cambio de uso de suelo de los predios que deben obtener de la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura y del Servicio Agrícola Ganadero, según lo dispuesto en los artículos 55 y 71, inciso tercero, de la Ley General de Urbanismo y Construcciones en relación con el artículo 46 de la ley N° 18.755, dentro de las cuales se comprenden los requisitos relativos a los grados de urbanización que deben cumplir dichos predios.

Ahora bien, el incumplimiento por parte de los interesados de las aludidas exigencias destinadas a regularizar la situación en que se encuentran sus edificaciones, obliga al municipio a ejercer sus facultades de fiscalización sobre la materia.

En efecto, según lo establece la letra b) del artículo 24 de la citada ley N° 18.695, le corresponde a la Unidad encargada de obras municipales fiscalizar las obras en uso, a fin de verificar el cumplimiento de las disposiciones legales y técnicas que las rijan. Asimismo, el artículo 5.2.1. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones señala que corresponde a esa Dirección de Obras fiscalizar toda construcción que se ejecute dentro del territorio de su jurisdicción y comprobar el destino que se dé a los edificios y a sus distintas dependencias.

A su vez, el inciso segundo del artículo 133 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, al referirse a las obras ejecutadas sin el previo permiso de construcción, señala, en lo que interesa, que si el infractor no regularizare su situación, el Director de Obras formulará, en cualquier tiempo, la correspondiente denuncia ante el Juez de Policía Local.

Pues bien, en cumplimiento de la aludida función y en el evento de verificar la ejecución de obras en contravención con las disposiciones contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en su Ordenanza General u ordenanza local, sin que los interesados cumplan las exigencias tendientes a su regularización, las municipalidades deben proceder acorde con las atribuciones que el ordenamiento les confiere para el restablecimiento del imperio del derecho.

Así y en virtud de la normativa pertinente, la municipalidad puede, según se señaló con anterioridad, denunciar ante el Juzgado de Policía Local correspondiente el incumplimiento de las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, su Ordenanza General y los instrumentos de planificación territorial que se apliquen en las respectivas comunas; ordenar la paralización de la ejecución de las obras y solicitar al alcalde la demolición de las obras ya ejecutadas, todo ello en conformidad con lo dispuesto en los artículos 20, 146 y 148 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Sin perjuicio de lo indicado, es dable precisar en relación a la potestad alcaldicia de ordenar la demolición de las obras, que su ejercicio constituye una facultad para la autoridad, a quien compete ponderar su procedencia en consideración a los antecedentes de hecho y de derecho de que disponga (aplica criterio contenido en el dictamen N° 34.326, de 2004, entre otros),

En todo caso, cabe recordar que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, los funcionarios fiscales y municipales serán civil, criminal y administrativamente responsables de los actos, resoluciones u omisiones ilegales que cometan en la aplicación de esa ley, situación que debe tener presente el municipio al momento de disponer las medidas a seguir en el caso de la especie.

Pues bien, atendido lo expuesto, y considerando que de acuerdo a los antecedentes acompañados se encontraría acreditada la existencia de construcciones que infringen las normas legales y reglamentarias sobre urbanismo y construcción, a juicio de esta Sede Central, correspondería que la Contraloría Regional de Libertador General Bernardo O’Higgins instruyera la correspondiente investigación en la Municipalidad de San Fernando a fin de que se determine si los funcionarios competentes al efecto han actuado con la debida diligencia en la situación analizada, en el marco de las atribuciones que les confiere el ordenamiento jurídico y, en su caso, se hagan efectivas las responsabilidades consiguientes.

2.- Ejercicio de actividades gravadas con patente municipal sin contar con las autorizaciones respectivas.

Sobre este aspecto, es dable consignar que, según lo previene el artículo 23 del decreto ley N° 3.063, de 1979 -Ley de Rentas Municipales-, el ejercicio de toda profesión, oficio, industria, comercio, arte o cualquier actividad lucrativa secundaria o terciaria, cualquiera sea su naturaleza o denominación, está sujeto a una contribución de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de esa ley.

A su turno, el artículo 26 de la Ley de Rentas Municipales, dispone que el otorgamiento de patentes municipales se encuentra supeditado a que el municipio verifique el cumplimiento de requisitos de zonificación y que se concedan, entre otros, las autorizaciones que en materia sanitaria sean pertinentes.

Por su parte, el articulo 15 del Código Sanitario previene, en lo que interesa, que las municipalidades no podrán otorgar patentes ni permisos definitivos para el funcionamiento de locales o para el ejercicio de determinadas actividades que requieran de autorización del Servicio Nacional de Salud, sin que previamente se les acredite haberse dado cumplimiento a ese requisito.

Los incisos segundo y final de la misma norma preceptúan que las patentes o permisos concedidos por las municipalidades con omisión del aludido requisito serán nulas y deben ser canceladas por los municipios, sin perjuicio de lo cual el Servicio Nacional de Salud procederá sin más trámite a ordenar la paralización de la obra, clausura del establecimiento o la prohibición del ejercicio de la actividad o comercio, según sea el caso.

A su vez, el artículo 58, inciso segundo, de la citada Ley de Rentas Municipales, en lo que interesa, dispone que el alcalde podrá decretarla clausura de los negocios sin patente.

En relación con este orden normativo, la jurisprudencia administrativa -contenida en el dictamen N° 61.660, de 2006, entre otros- ha manifestado que las municipalidades se encuentran impedidas de otorgar patentes municipales cuando constaten que no se cumplen los requisitos mínimos de funcionamiento a que se refiere el citado artículo 26, y que si verifica que, en el hecho, se llevan a cabo actividades gravadas sin la correspondiente autorización, se encuentran en el imperativo de disponer la clausura del respectivo negocio.

Ahora bien, en la situación que se analiza, es dable advertir, en conformidad con los antecedentes acompañados, que efectivamente se estarían realizando actividades lucrativas sin las correspondientes patentes comerciales, de manera que la Municipalidad de San Fernando deberá proceder en conformidad con lo expresado, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a la autoridad sanitaria.

Asimismo, resulta necesario instruir los procesos disciplinarios que correspondan a fin de determinar las eventuales responsabilidades funcionarias comprometidas en la especie.

3.- Explotación exclusiva de aguas termales por parte de un particular.

Al respecto, cabe manifestar que de acuerdo a los antecedentes tenidos a la vista, específicamente de la sentencia de la Excma. Corte Suprema, de 29 de agosto de 2000, rol N° 3.408-98, consta que el Segundo Juzgado Civil de San Fernando declaró que el derecho de aprovechamiento de aguas termales de las Vegas del Flaco es de dominio de la Sociedad Termas del Flaco Limitada y de doña Liliana Acesio Villaseca, sentencia que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Rancagua.

Atendido lo anterior, es dable indicar que esta Contraloría General debe abstenerse de intervenir sobre el particular.

En conclusión, analizados los diversos aspectos relativos a la situación de la especie, cumple manifestar que esa Sede Regional deberá ejercer sus facultades fiscalizadoras conforme a las consideraciones expresadas con anterioridad, teniendo presente, en todo caso, que existirían -según los antecedentes que se han remitido a esta Contraloría General- recursos judiciales sobre la materia, los cuales, al parecer, se encontrarían pendientes, por lo que cualquier pronunciamiento sobre el particular deberá considerar dicha situación, a fin de no infringir la norma contenida en el artículo 6° de la ley N° 10.336.

Del mismo modo, deberá atender el reclamo planteado por la sucesión Bassano Faggiani considerando para ello el resultado de las acciones de fiscalización que se dispongan en relación con las irregularidades en comento.
________________________________________
Glosario
Dictamen Código que identifica al documento jurídico. Nuevo Indica si el documento es nuevo o no.
Estado Indica el estados del dictamen:
Guión (si no ha habido pronunciamiento posterior)
Reactivado (si ha sido aplicado o confirmado)
Alterado (si ha sido aclarado, complementado, reconsiderado o reconsiderado parcialmente) NumDict Indica el número con que se identifica el dictamen.
Caracter Contiene el carácter de la disposición legal o reglamentaria (NNN: sin connotación especial, BIS: de igual numeración, RES: reservado) Fecha emisión Indica la fecha de emisión del dictamen.
Origen Corresponde a la sigla de la o las Divisiones de la Contraloria emisora del dictamen. Abogados Indica las iniciales del abogado informante.
Destinatarios Nombre de la persona o autoridad a la que se dirige el documento. Texto Contiene un extracto del dictamen.
Fuentes legales Contiene las disposiciones legales y reglamentarias asociadas con el dictamen. Descriptores Términos relevantes y siglas de organismos pertinentes.
Acción Indica todas las acciones que el dictamen ejerce sobre otros anteriores. Texto completo Contiene el texto completo del dictamen.

Cabe hacer presente, que los locatarios dfe Termas del Flaco, lograron hace cinco años, llegar a un convenio con la Contraloria con el objeto de poder acceder a patentes temporales mientras se resuelven los problemas paralelos como los descritos en reportaje 1  teniendo como termino, el año 2017,  ¿y despues de ese año, que pasará?  La termas por año y años, han funcionado de manera irregular, y lo seguirán haciendo, ya que los miles de turistas, esta totalmente ajenos a las situacion contractuales y judiciales, por lo tanto, los locatarios, so riego de sansiones, seguirá habriendo sus pensiones, o residenciales, para atender a un publico lleno de ersperanzas en mejorar su salud con las aguas termales.

Detro de algunos días, daremos a conocer mayores antecedentes avalados con documento oficiales, que seguramente darán mucho que hablar.

Como siempre, CRONICA NOTICIOSA no se hace respónsable por las opiniones vertidas y que no necesariamente representan el sentir de este medio de comunicación al servicio de la comunidad.

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